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계약갱신요구권 행사와 관련하여 질의응답을 정리해보았습니다.
1. 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나요?
답변
ⓐ 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구
ⓑ 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전 -> 2개월 전)은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용
2. 임차인에게 총 몇회의 갱신요권이 부여되나요?
답변
갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장
3. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?
답변
그렇지 않습니다.
개정 법률에 따른 계약갱신요권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됨
예) 임차인 A와 임대인 B가 2018년 9월 ~ 2020년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 2020년 9월 ~ 2022년 9월까지 갱신된 경우에도 임차인 A는 임대인 B에 대하여 계약갱신요구권 행사 가능
4. 법 시행시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있나요?
답변
가능합니다.
기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여함
다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 함(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)
5. 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?
답변
불가능합니다.
개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적 안정성을 위해 제3자와 계약이 기체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있습니다.
다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 합니다.
(계약금 수령 입증, 계약서 등)
임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
6. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우 계약갱신요구를 할 수 있나요?
답변
가능합니다.
7. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까기 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있나요?
답변
가능합니다.
다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사 가능
8. 계약갱신청구권 행사시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?
답변
그렇지 않습니다.
임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생합니다.
임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료는 납부해야 합니다.