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부동산 거래를 하다보면 지금당장의 이익을 위해 불법을 저지르는 경우가 있는데요.
대표적인 것이 다운계약서 입니다.
다운계약서를 쓴 사실이 확인되면 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 의해 과태료의 대상이 되는데요.
거기에 세법에 따른 불이익도 받습니다.
그럼에도 불구하고 현실에서는 아직도 다운계약서를 쓰는 관행이 남아 있는데요.
사소한 욕심으로 인해 이러한 일이 계속해서 발생되고 있습니다.
불이익이 있는데도 왜 다운계약서의 유혹에 빠지게 될까요?
매도자가 다주택자이거나 단기 양도에 해당하는 경우 매도 금액을 낮춤으로써 양도소득세를 줄일 수 있기 때문입니다.
이렇게 매도 금액을 낮추면 매수자는 취득 금액이 낮아져 향후 차익이 더 커지고 그에 따라 양도세도 더 많이 내게 되는데요.
그럼에도 왜 매수자는 다운계약서를 써줄까요?
매수자는 1가구 1주택인 경우 향후 가격이 9억원을 넘지 않는한 1주택 비과세를 받을 수 있기 때문입니다.
게다가 9억원을 넘는 경우에도 계속해서 그 집에 10년 이상 거주할 계획이라면 초과분에 대해 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
결과적으로 매수자가 비과세와 장기보유특별공제의 장기거주 요건만 갖출 계획이라면 매수자는 양도세를 걱정하지 않고 다운계약서에 응할 수 있다는 것이죠.
거기에 매수 금액을 낮출 경우 매수자는 취득세도 적게 낼 수 있으니 1석2조로 보이게 됩니다.
결론적으로 매도자는 다운계약으로 줄어드는 양도세의 일부만큼 매수자에게 다운계약의 조건으로 금액 할일을 제시합니다.
둘 사이에 이렇게 합의가 일어날 수 있는 상황이 주어지는 것이죠.
저같아도 솔깃한데요.
그렇지만 다운계약을 통해 세금을 탈루하는 것이 과연 유리할까요?
우선 다운계약서를 작성한 사실이 적발되면 부동산거래신고법에 따른 불이익이 따릅니다.
첫째, 중개사는 취득세의 3배 이하 과태료, 6개월 이내 자격정지나 등록 취소, 업무정지 처분까지 받을 수 있습니다.
둘째, 매수자와 매도자도 취득세의 3배 이하 과태료가 부과되며, 탈루된 세금은 물론 가산세까지 내게 됩니다.
다운계약이 적발될 경우 매수자에게는 더 큰 불이익이 주어집니다.
향후 비과세나 양도세 감면의 요건을 갖춘 경우에도 비과세의 전부 또는 일부를 받을수 없게 되는 것이죠.
비과세를 받지 못하면 경우에 따라 세금 손실이 수천만원에서 수억원에 달할 수 있습니다.
얼마 안되는 할인과 취득세 감소를 받으려다 큰 손실이 생기는 것입니다.
그리고 2017년 1월부터는 리니언시 제도가 시행되고 있는데요.
리니언시는 '관용'이라는 뜻으로 천주교의 고해성사 개념을 차용한 것입니다.
원래 기업의 담합행위 등에 대해 자진신고시 과징금을 감면하는 제도가 1999년부터 도입되었는데 이를 부동산 거래에도 적용한 것이죠.
자진신고한 당사자는 과태료를 100% 면제받습니다.
담당공무원의 조사나 소명 요구가 있은 뒤에 신고하는 경우에도 50%가 감면됩니다.
이때 상대방은 탈루한 세금과 가산세는 물론 과태료까지 물어야하고 매수자라면 향후 비과세 혜택도 받지 못합니다.
결론적으로 부동산을 거래할때 다운계약서를 작성하는 것은 득보다 실이 많습니다.
부동산 거래를 하면서 당장의 이익을 위해 큰것을 잃게되는 그런 실수를 하지 마시기 바랍니다.