티스토리 뷰
(1) 공매와 경매
1) 공매
- 세금 체납 등으로 공공기관이 한국자산관리공사(캠코)에 처분을 의뢰해서 진행.
- 물건에 대한 조사를 입찰자가 직접 조사.
- 공매는 한번 유찰될 때마다 10%씩 저감되며, 최초 감정가격의 50%까지 유찰되면 중단.
- 낙찰자가 잔금 미납시, 보증금은 국고에 귀속.
2) 경매
- 입찰에 부쳐지는 물건이 대출금에 대한 채무변제가 되지 않을 때 은행 등의 요청으로 법원에서 진행하는 매각 방식.
- 경매물건에 대한 조사(임차인 현황조사 등)를 법원이 직접 진행해 결과를 공개.
- 경매는 한번 유찰될 때마다 최저매각가격의 20~30% 이내 범위에서 최저 입찰가격이 내려가며, 낙찰될 때까지 계속 진행.
- 입찰보증금은 경매의 경우 해당 회차 최저 매각가격의 10%.
- 낙찰자가 잔금 미납시, 입찰보증금은 반환되지 않으나, 입찰보증금을 낙착대금에 포함해 채권자에게 배당.
(2) 경매의 의미
1) 경매 실시 주체에 따른 분류 : 사경매와 공경매
- 사경매 : 개인이 주체가 되어 경매를 진행
- 공경매 : 국가기관이 주체가 되어 경매를 진행
2) 공경매의 분류 : 경매와 공매
- 경매 : 법원에서 진행
- 공매 : 한국자산관리공사(캠코)에서 진행
3) 경매 대상물에 따른 분류 : (유체)동산경매와 부동산경매
- 유체동산 : 동산 중에서 유가증권을 지칭하던 구 민법상의 용어
- 냉장고, 텔레비젼, 가구 등의 가재도구와 사무실의 집기,비품 등이 대표적 유체동산
- 민사집행법에는 유체동산이라는 개념이 그대로 남아 있음.
즉, 민사집행법 제189조 이하에서 유체동산에 대한 강제집행에 대해 규정하고 있으며, 그 밖의 다른 재산권과 합하여 넓은 의미의 동산으로 다뤄진다.
- 동산경매 : 자동차, 냉장고, 가구 등을 대상으로 하는 경매
(단, 최소한 의식주 생활 관련된 것 제외, 옷, 이불, 수저 등)
- 부동산경매 : 토지 및 그 정착물 등을 대상으로 하는 경매
(임의경매와 강제경매로 분류)
(3) 부동산경매
- 민사집행법(2002.07.01)에 적용 받아서 법 집행.
민사집행법 이전에는 민사소성법 적용 받았음.
-채무자와 채권자간의 채무 불이행시 '이를 갚아라'라는 판사의 명령이 있을 경우 경매 가능.
따라서 '민사집행 = 경매' 로 봐도 무방함.
1) 부동산 경매의 분류 : 강제경매와 임의경매
- 강제경매는 채무자에 대한 채권기한청구권 실현을 위하여 확보된 '집행권원'에 의해 실행.
- 임의경매는 부동산 담보물권에 부여되는 환가권(경매권)에 기하여 실행. (담보권의 실행)
2) 경매제도의 종류
- 기일입찰제도, 기간입찰제도, 호가경매제도 등.
- 기일입찰제도 : 정해진 입찰기일에 법원의 입찰장소에 모여 입찰을 실시.
- 기간입찰제도 : 일정한 입찰기간을 정하여 입찰을 실시한 입찰방식.
- 호가경매제도 : 매각기일에 특정한 경매장소에 모여 서면에 의하지 않고 구두로 진행. (현재 민사집행법은 유체동산의 매각시 이를 인정)
(4) 강제경매와 임의경매
- 강제경매와 임의경매의 정의는 무엇을 가지고 경매를 신청하느냐에 따른 구분.
- 강제경매 : 집행권원(흔히 판결문, 지금명령결정문, 이행권고결정문, 약속어음공정증서, 공정증서 등)을 가지고 경매 신청.
- 임의경매 : 담보권(흔히 근저당권, 저당권, 전세권, 담보가등기 등)을 가지고 경매 신청
1) 강제경매 : 가압류(예비적으로 잡아둔다, 묶어둔다)
- 채무자와 채권자간의 채무변제 불이행시 법원에서는 돈을 받을 수 잇는 권리(집행권원) 부여.
그 권리를 가지고 법원에 경매를 신청.
채무자가 자신의 재산을 빼돌리는 것을 막기 위해 금전채권에 대한 보전처분이 필요 => 가압류
- 가압류를 하기 위해서는 벙원에서는 통장이체내역, 채무이행각서 등만 있으면 됨.
가압류가 되었다해서 채무자의 재산을 가져갈 수 잇는 것은 아님.
소송을 통해 민사집행법으로 승소를 해야 가압류가 압류로 바뀜.
- 가압류가 되면 선의의 피해자가 발생할 수 있기에 가압류를 하기 위해서 가압류 금액의 40% 공탁 걸어야 함.
무분별한 가압류 행사를 막기 위해서 필요 (보증보험금으로 대체 가능)
- 강제경매를 신청하기 위해서는 집행권원(본인소송, 지금명령, 조정화해조서, 공정증서 등) 필요.
- 첫째 본안소송에서는 확정판결을 가지고 경매 신청 가능.
- 둘째 지금명령결정문을 가지고 경매 신청 가능.
- 조정/화해조서 : 예를 들어 '올해 10월말까지 갚지 않으면 그때는 경매를 신청할 수 있다'라는 조건을 붙이면 그 이후 경매신청 가능.
- 공정증서 제도 : 돈을 빌려주면서 법무법인의 공증을 받으면 불이행시 경매신청 가능
2) 임의경매 : 담보권(근저당, 저당)을 가지고 경매 신청
- 은행권에서 대출 받을시에 부동산을 담보로 상당금액 대출, 이때 부동산에 근저당을 설정.
- 근저당과 저당.
- 근저당 : 채권최고액. (원금대비 110% ~ 150% 사이로 설정)
채권최고액을 설정하는 이유 : 은행에서 연체 이자 감안.
- 저당 : 원금에 대해서 설정. (원금 100% 설정)
- 부동산을 담보로 대출해주었다면 담보를 경매에 붙일 수 있음.
- 저당권의 실행, 담보권의 실행.
- 임의경매는 강제경매와 달리 집행권원이 필요치 않음.
- 임의경매는 집행권원이 필요치 않기에 신청하면 바로 실행.
그러나 임의경매는 공신력이 없음.
저당권 자체에 문제가 있으면 경매 취소 가능.