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부동산을 산 가격과 판 가격의 차이인 '양도소득'에 대해 매기는 세금이 양도소득세 입니다.
부동산 투자자들이 가장 신경을 많이 쓰는 세금이 바로 양도소득세 인데요.
양도차익에서 기타 비용들을 뺀 금액인 '과세표준'에 따라 최저 6%에서 최고 42%의 누진세율이 부과되는 세금이라 금액이 꽤 큰편입니다.
조건에 따라 세율이 세분화되어있고 공제받을 수 있는 항목이 많아서 잘만 공부하면 절세 효과가 상당한 세금이기도 합니다.
그 반면에 계산이 아주 복잡한 세금이기도 하죠.
만약 집이 한채만 있다면 양도세를 내지 않습니다.
다른말로 '1세대 1주택 비과세' 라고 합니다.
실거래가 9억원 이하인 집 한채를 가진 사람이 집을 팔면 양도세를 내지 않아도 됩니다.
대신 2년 이상은 보유를 해야 하고, 서울을 포함한 조정대상지역인 경우에는 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받아볼 수 있습니다.
실거래가 9억원이 넘으면 양도세를 내야 하는데요.
각종 공제규정을 잘만 적용하면 절세 효과가 상당해 실제 납부액은 얼마되지 않습니다.
양도소득세 계산해볼까요??
예를들어 5년 전 9억원이었던 아파트를 10억원에 팔면 1억원의 차익이 생기지만, 양도차익은 9억원이 넘는 부분만 따로 계산해서 1,000만원으로 떨어집니다.
※ 고가주택의 양도차익 = 양도차익 * (양도가액 - 9억원) / 양도가액
(1,000,000,000원 - 900,000,000원) * (1,000,000,000원 - 900,000,000원) / 1,000,000,000원 = 10,000,000원
여기에 5년 보유 장기보유특별공제율 40%를 적용해 400만원을 공제하고,
양도소득기본공제 250만원(1년 1회)까지 빼고 나면 실제 세율을 적용할 금액(과세표준)은 350만원에 불과합니다.
과세표준에 최저세율인 6%를 적용하면 실제 납부할 양도세는 21만원 입니다.
5년 사이 1억원 오른 10억짜리 아파트를 불과 21만원의 양도세만 내고 팔 수 있다는 얘기죠.
여기서 각종 필요경비까지 더 빼주면 더 줄어들겠죠?
잠깐 여기서 필요경비에는 어떤것들이 있을까요?
1) 아파트 베란다 샷시비
2) 홈오토 설치비
3) 건물의 난방시설을 교체한 공사비
4) 방 확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용
5) 자바라 및 방범창 설치비용
6) 자본적 지출(주택가격 상승의 주된 요인에 해당되는 지출)에 해당하는 인테리어 비용 등
7) 중개수수료(매수, 매도), 법무사비용, 취득세
똑같은 아파트를 10년 동안 보유했다면 양도세를 전혀 내지 않아도 됩니다.
장기보유특별공제율이 80%로 올라가기 때문이죠.
조정대상 외의 지역에서 오래 보유하고 보유한 주택 수가 적을수록 줄어드는 세금이 바로 양도세입니다.
양도세를 계산할 때는 '시기'도 중요합니다.
보유기간 특례가 있어서 단 하루 차이로 세금이 어마하게 차이가 날 가능성이 있기 때문입니다.
예를들어 A라는 사람이 집을 3억원에 매수하여 6개월쯤 살고 1억원의 양도차익을 남긴 뒤 아파트를 매도한다고 가정하면 3,900만원의 세금을 내야 합니다.
계산식)
과세표준 = 1억원 - 250만원 = 97,500,000원
산출세액: 97,500,000원 * 40% = 39,000,000원
만약 1년을 채우고 팔게 되면 기본세율이 적용되어
계산식)
과세표준 = 1억원 - 250만원 = 97,500,000원
산출세액:
12,000,000원 * 6% = 720,000원
(46,000,000원 - 12,000,000원) * 15% = 5,100,000원
(88,000,000원 - 46,000,000원) * 24% = 10,080,000원
(97,500,000원 - 88,000,000원) * 35% = 3,325,000원
산출세액 합 : 19,225,000원
약 2,000만원 정도의 세금을 절세할 수 있습니다.
1년 미만 보유시 양도소득세율은 40%중과세되기 때문입니다.
따라서 비과세 요건인 보유기간 충족, 장기보유특별공제 적용시 보유기간, 양도소득세율 적용시 보유기간을 면밀히 따져봐야 합니다.
이 요건의 충족 여부에 따라 하루 차이로 세금이 크게 달라질 수 있기 때문에 필히 사전에 시뮬레이션을 돌려보셔야 합니다.
양도소득세 계산기 별도로 필요 없겠죠??