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1. 2월 20일 주택시장 안정적 관리를 위한 방안(2.20 부동산대책)
1) 투기 소요에 대한 엄정 대응
- 조정대상지역 내 주택담보대출 규제 강화
주택 구입 목적의 사업자 대출에 대한 관리 강화.
조정대산지역내 1주택 세대의 주택담보대출시 실수요 요건 강화.
- 투기수요에 대한 관계기관 합동 조사 집중 실시
다주택자 등의 고가 거래를 전수 분석하여 탈세 혐의가 있는 경우 예외없이 세무조사 실시.
주요 과열지역에 대해 이상 거래 및 불법 행위를 집중 점검 등.
2) 조정대상지역 지정
- 수원시 영통구, 권선구, 장안구 및 안양시 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 신규 지정
- 대출(LTV, DTI강화), 세제(다주택자 양도세 중과, 장특공제 배제 등), 청약(전매제한 강화, 가점제 적용 확대 등) 관련제도 전반에 보다 강화된 규제 적용
특히 금번 지정 지역은 조정대상지역 1지역으로 지정, 소유권이전등기일까지 전매제한 강화.
3) 상시 모니터링 강화
- 금번 조정대상지역으로 신규 시정된 지역과 기 지정된 지역에 대해서는 향후 시장 상황을 집중 모니터링
- 과열이 지속될 경우 즉시 투기과열지구 지정 검토 계획
2. 6월 17일 주택시장 안정을 위한 관리방안(6.17 부동산대책)
1) 과열지역에 투기수요 유입 차단
- 조정대상지역 및 투기과열지구 지정
최근 주택가격 급등세를 보이는 경기, 인천, 대전, 청주에 대해서 조정대상지역고 투기과열지구 추가 지정.
적용시기 : 6.19(금) 일자로 지정 및 효력 발생.
- 주요 개발호재 지역 토지거래허가구역 지정
잠실 MICE개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통하여 확정.
6.17일 오후 서울시 도시계획위원회 심의 -> 6.18일 공고 -> 6.23일부터 효력 발생(공고 후 5일).
- 투기적 주택수요에 대한 조사체계 강화
개발호재 등 과열 우려 지역 실거래 기획 조사 시행.
자금조달계획서 제출대상 확대.
자금조달계획서에 대한 증빙자료 제출대상 확대.
- 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화
규제지역내 주택담보대출 취급시 전입, 처분 요건 강화.
보금자리론 대상 실거주 요건 부과.
갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화.
주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소.
2) 정비사업 규제 정비
- 재건축 안전진단의 투명성, 공정성 강화
안전진단에 대한 시,도 권한 강화.
부실 안전진단기관에 대한 제재 강화.
2차 안전진단시 현장조사 강화.
2차 안전진단 자문위원회의 책임성 제고.
- 거주요건을 갖춘 경우 조합원 분양신청 허용
- 재건축부담금 규제 개선
재건축부담금의 본격 징수 시작.
실효성 있는 시행을 위한 제도 보완.
3) 법인을 활용한 투기수요 근절
- 주택 매매, 임대사업자 대출 규제 강화
주택 매매, 임대사업자 주택담보대출 금지.
- 법인 등에 대한 세제 보완
법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상.
법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원) 폐지.
법인의 조정대상지역 내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세.
법인이 보유한 주택 양도시 추가세율 인상 등.
- 부동산 매매업 관리 강화
부동산 매매업 관리체계 구축.
- 법인거래 조사 강화
법인 대상 실거래 특별조사.
법인거래 조사 강화.
4) 12.16 대책 및 공급대책 후속조치 추진
- 주택시장 안정화 방안(12.16) 후속조치 이행
- 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6) 후속조치 이행
3. 7월 10일 주택시장 안정 보완대책(7.10 부동산대책)
1) 서민 실수요자 부담 경감
- 생애최초 특별공급 확대 : 무주택 실수요자의 내집 마련 지원을 위해 생애최초 특별공급 적용 대상주택 범위 및 공급비율 확대
국민주택뿐만 아니라 민영주택에도 도입.
국민주택은 기존 20%에서 25%까지 확대, 85M2이하 민영주택 중 공공택지는 분양물량의 15%, 민간택지는 7%를 배정.
- 신혼부부 특별공급 소득기준 완화 : 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부의 소득기준 완화
- 주택 구입 부담 경감 : 생애최초 주택에 대해서는 취득세 감면
- 서민 부담 경감 : 중저가 주택 재산세율 인하
- 사전분양 물량 대폭 확대 : 현재 9천호 -> 약 3만호 이상
- 서민, 실수요자 소득기준 완화 : 규제지역 LTV, DTI를 10% 우대하는 서민, 실수요자 소득기준 완화
20년 7월 13일부터 시행.
- 전월세자금 지원 : 청년층 포함 전월세 대출지원 강화
2) 실수요자를 위한 주택공급 확대
- 부총리 주재 주택공급확대 TF를 구성하여 근본적인 주택공급 확대방안 마련
검토가능 대안 : 도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제개선, 3기 신도시 용적률 향상, 도시주변 유휴부지, 도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴 등.
3) 다주택자, 단기거래에 대한 부동산 세제 강화
- 다주택자 대상 종부세 중과세율 인상
개인 : 3주택 이상 조정대상지역 2주택에 대해 과세표준 구간별로 1.2~6.0% 세율 적용.
법인 : 다주택 보유 법인에 대해 중과 최고세율인 6% 적용
- 양도소득세
단기 양도차익 환수 : 2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상.
다주택자 중과세율 인상 : 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상.
매물 유도를 위해 내년 종부세 부과일(21년 6월 1일)까지 시행 유예.
- 취득세
다주택자 부담 인상 : 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율 인상.
법인 전환시 취득세 감면 제한 : 부동산매매, 임대업 법인은 현물출자에 따른 취득세 감면혜택 배제.
- 재산세
다주택자 보유세 인상 : 부동산 신탁시 종부세, 재산세 등 보유세 납세자를 수탁자(신탁사) -> 원소유자(위탁자)로 변경.
4) 등록임대사업제 제도 보완
- 임대등록제도 개편
단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지.
그 외 장기임대 유형은 유지하되 의무기간 연장 등 공적의무 강화.
- 폐지유형 관리
폐지되는 단기 및 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 기존 주택은 임대의무기관 경과 즉시 자동 등록 말소.
- 사업지 관리 강화
매년 등록사업자의 공적 의무 준수 합동점검 정례화 및 위반사항 적발시 행정처분을 통해 등록임대사업 내실화.
4. 8월 4일 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안(8.4 대책)
1) 신규택지 발굴 : 3.3만호
- 도심내 군부지 활용 : 13,100호
- 공공기관 이전부지 또는 유휴부지 활용 : 6,200호
- 공공기관 미매각 부지 : 4,500호
- 공공시설 복합개발 : 6,500호
2) 3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화 : 2.4만호
- 3기 신도시 등 공공택지 용적률 상향 : 20,000호
- 기존사업 확장, 고밀화 : 4,200호
3) 재건축, 재개발 등 정비사업 공공성 강화 : 7.0만호
- 공공참여형 고밀재건축 도입 : 5년간 5만호 + α
공공 참여시 도시규제 완화를 통해 주택을 획기적으로 공급하는 공공참여형 고밀재건축 도입.
- 정비 예정 및 해체구역에서의 공공재개발 활성화 : 2만호 + α
4) 규제완화 등을 통한 도심공급 확대 : 0.5만호 + α
- 노후 공공임대 재정비 시범사업 추진 : 3,000호 + α
- 공실 등 유휴공간을 활용하여 주거공급 확대 : 2,000호 + α
- 도시계획 수립기준 완화 등 제도 개선(+α)
5) 기존 공공물량 분양 사전청약 확대
- 기 계획된 공공택지(수도권 30만호 등 총 77만호)내 공공분양 중 사전 청약 물량을 당초 9천호에서 6만호(21년 3만호, 22년 3만호)로 대폭 확대
5. 11월 3일 부동산 공시가격 현실화 계획
1) 공시가격 산정 기준
- 현실화율 적용 원칙
매년 공시가격은 시세와 현실화율 제고를 고려하여 산정.
- 연도별 현실화율 및 공시가 변동 전망
공동주택 : 가격대별로 5~10년에 걸쳐 목표 현실화율에 도달, 공시가격은 현실화 제고에 따라 연 3~4% 수준 상승 전망.
단독주택 : 가격대별로 7~15년에 걸쳐 목표 현실화율에 도달, 공동주택 대비 현실화율 제고폭이 다소 높아 공시가격 상승폭도 공동주택보다 상대적으로 높을 전망.
토지 : 연간 3% 수준의 현실화율 제고를 통해 8년내 목표 현실화율에 도달할 전망, 공시가격은 초기 4년간은 연간 4.1~4.7%상승, 후반 4년은 3.5~3.9% 수준의 상승률 예상.
2) 예외적용
- 신규 부동산 공시가격 기준
신축된 연도의 시세조사를 토대로 최초 공시되는 시점의 부동산 유형별, 시세별 목표 현실화율 적용.
이후에는 기존주택과 동일한 목표, 도달기간을 적용하되 연도별 현실화 제고분은 아래 산식에 따라 균등하게 제고
- 계획 기간 중 시세 변동에 대한 대응
하향 이동 : 변동된 가격 구간의 목표 도달기간에 편입.
상향 이동 : 기존가겨구간 도과연수 + 신규가격구간의 목표연수
- 계획 시작시점(21년)에 이미 목표 현실화율을 초과한 경우
사례1 : 현실화율 93%인 시세 18억 주택 -> 현실화계획의 목표는 모든 부동산의 현실화율을 동등하게 하는 것이므로 90%로 조정(1년차).
사례2 : 현실화율 75%인 시세 5억 주택 -> 선균형기간의 취지는 현실화율이 현저히 낮은 주택을 70%까지 완만하게 상승시키는 것으로 70%이상인 주택은 3년차까지 현실화율을 유지.
- 표준부동산 교체시 현실화율 적용
표준주택, 표준지가 교체되는 경우는 신규주택, 토지와 마찬가지로 공시되는 연도의 부동산 유형별, 시세별 목표 현실화율 적용.
3) 조사, 산정의 신뢰성 강화
- 공시가격 산정 기초인 시세의 정확도 제고
- 표준, 개별공시가격 간 정합성 제고
6. 11월 19일 서민, 중산층 주거안정 지원방안
1) 주택 단기 공급 확대로 시장 안정 도모
- 주택 조기 공급 및 수급 조정(21년 상반기)
공공임대 공실 활용 전세형 주택 공급.
공공주택 조기 입주.
정비사업 이주시기 조정.
- 신축 전세형 주택 공급 확대
공공 전세 주택 신규 도입.
신축 매입약정 임대주택 공급 확대 및 품질 향상.
비주택 공실 리모델링을 통한 주거용 전환.
수도권 공공분양 사전청약 2천호 확대.
2) 중장기 공급기반 확대로 미래 수요 대비
- LH 사업승인 후 미착공 물량 조기 착공
- 공공참여형 가로주택정비사업 확대
21년부터 사업대상 서울시에서 적국으로 확대.
- 택지지구 추가 발굴 추진
- 민간 건설공급 확대를 위한 규제개선
공공지원민간임대 공급 확대.
토지거래허가구역 내 신탁을 통한 주택공급 허용.
- 리츠, 펀드를 활용한 중산층을 위한 건설임대 공급 활성화
3) 질 좋은 평생주택
- 오랜 기간 안심하고 거주할 수 있는 주택
거주기간 : 30년으로 확장.
소득요건 : 중위소득 130 -> 150%로 확대하여 공공임대 입주계층을 일부 중산층까지 확장.
중형주택 공급.
- 질 좋고 편리한 주택
창의적 디자인.
자재품질, 하자관리 개선.
도심 내 공급.
- 함께 어울려 사는 소통과 교류의 장
소셜믹스 확대 : 공공분양 + 공공임대 혼합을 일반 공공분양에도 점차 적용.
생활 SOC : 다양한 생활 SOC를 복합하여 공공임대를 지역 커뮤니티 허브로 조성.
노후 공공임대 종합정비.
4) 임차인 부담 완화 및 보호 강화
- 월세 -> 전세형 전환 지원
공공지원민간임대 전세 공급 유도.
오피스텔 전세 공급 유도.
- 한계 임차인 지원
임대 보증금 보증 개선.
주임법상 소액 임차 보증금.
