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1. 6월 11일 지방 미분양 대책(6.11대책)
ⓐ 기본방향
- 기존 미분양 대책의 차질 없는 추진
주공매입 후 임대주택 활용, 민간의 매입임대 활성화, 건설임대 전환 촉진 등 임대주택 활용지원 지속 추진.
- 금융, 세제측면의 추가적인 수요활성화 방안 추진
지방 주택가격 불안 및 수도권 확산 가능성에 대한 안전장치를 마련하여 선별적으로 추진.
ⓑ 세부 추진대책
- 금융규제 완화
담보인정비율(LTV) 상향조정.
모기지보험 활성화.
- 지방 미분양 주택 취득시 세부담 완화
취,등록세 감면.
일시적 1세대 2주택자 요건 완화.
매입 임대주택 요건 완화.
임대주택 관련 제도개선(제도 합리화 차원에서 추진)
- 업계 자구노력 유도
업계간담회, 협회 자율결의 등을 통해 업계의 자구노력을 적극유도.
2. 8월 21일 주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안
ⓐ 주택공급 기반 강화
- 재건축 규제 합리화
재건축(재개발) 절차 개선 : 전체 사업기간을 절반으로 단축 (3년 -> 1년6개월).
재건축 일반공급분에 대한 후분양 의무 폐지.
조합원 지위양도 금지(조합설립 인가 후 등기시까지) 폐지.
층수제한 완화 : 제2종 일반주거지역 층수를 최고 15층에서 평균 18층으로 완화.
- 분양가 상한제 개선
주상복한 가산비 추가 인정.
민간택지 가산비 인정.
- 아파트 후분양제도 보완
공공아파트는 원칙적 후분양, 필요시 선분양 하는 현행방식 유지.
민간아파트에 대해서는 후분양을 강요하는 측면이 있는 공공택지 우선공급 방식 대신, 후분양 선택시 저리의 주택기금 지원 등 자율선택(인센티브) 방식으로 변경.
- 공급확대 기반 마련(수도권내 공공택지의 안정적 확보)
기존 택지지구 개발을 차질없이 추진하면서, 신규 공공택지 개발도 병행.
수도권 가용택지 실태조사(08.6), 규제완화 등을 통해 산지, 구릉지를 체계적으로 활용(17년까지 총 30만호 건설).
ⓑ 주택수요 확대 및 신규주택 거래 활성화
- 주택금융 확대 : 30년 장기 주택담보대출 활성화.
주택금융공사의 자본금을 확충하여 30년 장기 보금자리론 공급여력을 확대.
- 수도권 전매제한 기간 완화
향후 신규 분양주택에 대해 전매제한 기간을 합리적인 수준으로 완화하되, 시장영향을 감안하여 권역별로 차등화.
ⓒ 건설경기 보완
- 부동산 세제 합리화
주택건설용 토지 종부세 비과세.
미분양 주택 종부세 비과세 기간 확대(3년 -> 5년).
시공사가 대물변제로 받은 미분양주택 종부세 비과세.
1세대 2주택 양도세 중과배제 대상 저가주택 범위 확대.
비수도권 지역에 대해 매입임대주택 사업 세제지원(양도세 중과 배제 및 종부세 비과세) 요건 완화.
- 지방 미분양 아파트를 환매조건부로 매입
건설중인 미분양 아파트를 현행 공공매입 가격 수준(최초 분양가의 70~75%수준)에서 공공(주공, 대한주택보증 등)이 환매조건부로 매입.
- 중소 건설업계의 경영애로 완화를 위한 노력
건설경기 둔화상황을 고려, 계약제도를 탄력적으로 운영.
중소 건설업체 입찰참가 및 수주기회 확대.
3. 9월 19일 국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안(9.19 서민주거안정대책)
ⓐ 수도권 주택공급 계획
- 향후 10년간 수도권에 연평균 30만호를 지속적으로 공급.
- 재건축, 재개발 등 민간공급 활성화를 위해 공급규제 등 제도개선을 차질없이 추진.
(광역재정비) 절차단축, 지구지정 면적 완화, 지자체 협의 등을 통해 18년까지 총 60만호 건설.
(재건축, 재개발) 단계적 규제 합리화를 통해 공급 확대.
(역세권) 재정비촉진지구, 지구단위계획을 활용하여 용적률 상향, 용도변경 등을 통해 고밀복합 개발(18년까지 총 16만호).
(단지형 다세대) 소규모로 산재된 다세대 주택의 주거환경을 개선하고 주택공급을 늘리기 위해 단지형 다세대 제도 도입(18년까지 총 30만호 수준 공급).
(주상복합) 복합용도 건설 허용, 분양가 상한제 개선 등을 통해 주상복합 공급을 확대.
(준공업지역) 도시의 산업기능을 유지하면서 계획적으로 활용하여 주택을 공급.
(대체주택) 1~2인가구의 주택수요를 흡수하기 위해 오피스텔 규제완화, 기숙사형 주택도입 등을 추진.
- (도시근교) 외곽의 택지개발시 문제(교통 및 직주분리 등)를 감안 GB조정가능지, 산지, 구릉지 등 도시근교 택지를 우선 개발하여 연 4만호 공급.
- (도시외곽) 2기 신도시(송파, 동탄2 등) 이미 택지지구로 지정되어 개발중인 공공택지에서 연 8만호 공급.
ⓑ 지방 주택공급 계획
- 주택수요에 따라 연평균 20만호를 공급하되, 연도별 공급량은 미분양 등 시장여건을 감안하여 신축 조정.
ⓒ 서민 보금자리 주택건설 계획
- 주택공급 계획
(총량) 무주택 서민을 위해 2018년까지 보금자리주택 150만호를 공공(주공, 지방공사 등)에서 직접 건설하여 공급.
- 택지확보 계획
(도시내 : 20만호) 현재 추진중인 재건축, 재개발 규제개선, 역세권 고밀복합 개발 등을 통한 도시내공급 180만호 계획 중에서 공공이 직접 건설 또는 매입하여 20만호 공급.
(도시근교 : 30만호) GB조정가능지, 산지, 구릉지 등 도기근교에서 택지를 신규로 개발(40만호 분량)하여 30만호를 보금자리 주택으로 공급.
(도시외곽 : 50만호) 수도권 2기 신도시(송파, 동탕2 등)등 기 지정된 공공택지에서 공급예정인 80만호 중에서 공급.
도시인근의 시가화예정용지, GB조정가능지(94KM2 존재) 등을 활용한 공공택지 개발을 통해 공급.
- 택지개발 및 주택건설 절차 간소화
보금자리주택 건설 특별법 을 제정(현 국민임대특별법전면개정)하여 택지개발~주택건설 사업기간 단축(3년 -> 1년6개월).
(토지보상) 과도한 개발이익 배제를 위해 보상가격 산정 기준시점을 지구 지정일 -> 주민공람 공고일로 조기화하고, 평가사에 대한 소유자 추천제를 개선.
(투기대책) 주민공람 이전에 개발지 및 주변지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 일체의 개발행위 허가 제한.
- 분양가 인하 방안
(용적률, 녹지율 조정) 용적률 상향(200% 수준) 및 택지지구 녹지면적의 합리적 조정(25%->22%).
(시공과정 합리화) 공사-종합공사업자(원도급)-전문공사업자(하도급)의 도급구조를 합리화.
(보상비 절감) 토지 보상가격 산정시점 조기화 및 감정 평가의 객관성 확보.
(기타사항) 광역교통개선대책비 등 간선시설부담 최적화 및 주택기금 공공분양 지원조건 개선.
- 입주자 자금부담 완화
주택구입 비용(대출 상환액 등)이 자기소득의 30~40%를 넘지 않도록 기금 등 주택금융 지원을 확대.
최저소득층을 위해 영구임대주택 공급을 재개하고, 국민임대주택은 소득수준별 차등임대료제를 점진적으로 도입.
- 사전 예약방식의 주택청약제 도입
(공급대상) 무주택 서민, 근로자, 신혼부부 등에게 공급(청약저축 가입자 대상).
(청약방식) 공공 보금자리주택은 수요자들이 입주시기, 분양가, 입지 등을 선택할 수 있도록 사전예약제 도입.
- 건설비용 및 재원조달
(건설비용) 보금자리 주택 150만호 등 중소형 아파트 200만호(분양주택 110만호, 임대주택 90만호) 건설 지원을 위해 연간 약 12조원 규모 소요 예상.
(재원조달) 재정 및 기금 등과 함께, 다양한 조달방안 마련.
4. 9월 23일 종합부동산세 개편방안
ⓐ 2008년도 개편방안
1) 세부담 완화 기발표 내용
- 주택 및 종합합산토지의 과표적용률을 2007년 수준으로 동결(80%).
- 보유세 세부담 상한 하향 조정(전년대비 300% -> 150%).
- 분납대상 확대(1천만원 초과 -> 5백만원 초과), 분납기간 연장(45일->2개월).
- 주택건설 활성화
주택건설사업자가 보유한 주택건설용 토지 또는 미분양 주택 등에 대해 5년간 종부세 비과세.
종부세 비과세 대상 지방소재 매입임대주택 요건 완화.
2) 종부세제 합리화 방안
- 주택분 종부세 개편방안.
과세기준금액 인상(공시가격 6억원 - > 9억원).
1세대 1주택 공령자에 대한 세액공제.
- 사업용 부동산 종부세 부담 대폭 경감.
과세표준 조정 및 세율 인하(과세기준금액 인상 : 80억원).
- 나대지 등 종합합산토지 과세표준 및 세율조정.
과세기준금액 인상(3억원 -> 5억원).
- 종부세 과세표준 산정방식 개선.
종부세, 재산세 : 공정시장가액(공시가격의 80% 수준에서 시행령에서 탄력적으로 규정).
ⓑ 중장기 개편방안
- 종부세를 재산세로 전환, 국제적인 재산과세 원칙에 따라 단일 세율 또는 낮은 누진세율 체계로 전환.
- 기존 종부세 재원 상당액이 균형재원으로 교부될 수 있도록 자치단체간 재원조정제도 마련.
5. 10월 21일 가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원, 구조조정 방안
ⓐ 가계 주거부담 완화 및 실수요 거래 촉진
- 처분 조건부 대출 상환기간 연장
투기지역내 아파트를 추가로 구입할 경우 기존주택을 1년내 처분하기로 되어있는 처분 조건부 대출의 상환기간을 2년으로 연장.
- 불합리한 처분/ 축소조건부 대출 관련 약정정비
투기지역 해제시 투기지역 지정시점에서 기체결된 대출 관련 약정(처분/축소조건부)이행의무를 면제.
- 일시적 1세대2주택 중복보유 허용기간 확대(전국)
1세대 1주택자가 이사목적으로 신규 주택을 취득하는 경우 기존주택의 양도세 비과세가 적용되는 양도기한을 현행 1년 -> 2년으로 연장.
- 투기지역, 투기과열지구의 합리적 조정
수도권내 지정목적이 사라진 투기지역, 투기과열지구를 합리적으로 해제.
- 주택담보대출 등 가계대출 부담완화 추진
대출 만기연장 유도.
대출 금리 부담 완화.
고정금리부 대출로의 전환 유도.
서민 주택금융 확대.
- 매입임대 수요 보완
국민주택기금의 민간 매입임대자금 지원을 확대(연5%, 700억원 -> 1,500억원 수준).
ⓑ 건설부문 유동성 지원방안
(1) 시장 메커니즘을 활용한 유동성 지원방안
- 건설사 회사채 유동화 지원
건설사가 발행한 회사채(담보물건 시세의 60~70%)에 대해 공적보증기관(대한주택보증과 주택금융신용보증기금)이 신용을 보강하고 이를 기초로 유동화 채권을 발행.
- 민간 부동산 펀드 조성 지원
대한주택보증의 보증 대상에 펀드가 미분양 아파트를 매입하여 분양하는 경우까지 확대, 포함.
- 담보대출이 허용되는 미분양 아파트 범위 확대
건설사가 투기지역 내에 보유한 준공 후 미분양 아파트에 대해서도 담보대출을 허용.
- 채권금융회사 주도의 건설사 금융지원
대주단협약, FAST TRACK프로그램을 활용하여 PF대출 및 ABCP등의 만기연장, 이자감면, 신규자금 지원 등을 통해 건설사의 단기 유동성 애로 완화.
(2) 공공부문을 활용한 유동성 공급
- 환매조건부 미분양 주택 매입
대한주택보증에서 10월말까지 매입을 공고, 11월중 심사를 거쳐 미분양주택을 매입.
- 주택건설사업자 보유토지 매입 등
공동택지 제3자 전매 허용.
공동택지 계약해제 제한적 허용.
주택건설사업자 보유토지 매입.
- 신용보증기금을 통한 지원(10.1일 중소기업 유동성 지원방안)
중소 건설사의 회사채 발행 지원을 위해 1조원 규모의 P-CBO중 10% 이상을 중소 건설사에 지원.
중소 건설사에 대해 신용보증기금이 브리지론 보증 시행.
ⓒ 건설부문 구조조정 방안
- 대주단 협약 활용
일시적 유동성에 어려움이 있는 모든 건설사에 대해 대주단의 평가를 거쳐 만기연장 혹은 신규자금 지원여부 결정.
- 기 발표한(10.1) 중소기업 유동성 지원 프로그램 활용
A,B등급의 중소 건설사에 대해서는 채권은행이 FAST TRACK프로그램(09.6월까지 한시 운용)을 적용하여 지원.
- WORKOUT 프로그램 적용
부실징후는 있으나, 회생가능성이 있는 C등급의 건설사는 워크카우, 기업구조조정촉진법, 통한도산법상 회생절차 등을 적용하여 지원과 구조조정을 병행 추진.
- 파산
경영정상화가 곤란한 D등급은 통합도산법상 파산 등에 따라 회사정리절차 착수.
6. 11월 3일 경제난국 극복 종합대책 - 부동산, 건설 부문(11.3대책)
ⓐ 재건축 규제 완화
- 도심내 공급확대 및 재건축 아파트 거래 활성화를 위해 재건축 핵심규제 완화
소형평형 의무비율(현행 : 60M2이하 20%이상, 60~85M2 40%이상)은 지역실정에 따라 85M2이하 60%이상으로 탄력 적용(08.11월).
국토계획법 상한까지 용적률 상향을 허용하고, 임대주택의무비율제는 정비계획상 용적률 초과분에 대해 일정비율(30~50%)을 보금자리 주택으로 환수하는 방식으로 전환(09.1월).
ⓑ 부동산 투기 억제와 관련한 과도한 규제 완화
- 부동산투기지역 등 해제
부동산 거래활성화를 위해 주택, 토지 투기지역 및 투기과열지구를 대폭 해제.
- 수도권 전매제항 놔화
거래 활성화를 위하여 수도권 분양아파트 전매제한기간 완화 조치를 기존 분양분에도 소급하여 적용(08.11월).
- 지방 미분양주택 세제지원 확대
주택 보유자가 향후 2년내에 추가로 취득한 지방 미분양주택에 대하여는 양도세 일반세율을 적용하고, 장기보유특별공제(최대80%)허용.
- 양도세 감면 확대
1세대 1주택자가 실수요 목적(예: 근무상 형편, 취학, 질병치료)으로 지방소재 1주택을 취득한 경우 계속 1세대 1주택자로 인정하고, 지방주택은 중과 배제.
- 1세대 1주택 거주요건 현행 유지
1세대 1주택 양도세 비과세 거주요건을 수도권 3년, 지방 2년으로 강화할 계획(09년7.1일 계약분부터 적용)이었으나 현행 수준(서울, 과천, 5대 신도시 2년)으로 유지.
ⓒ 관급공사 공사대금채권 보증지원
건설사 유동성 지원을 위해 관급공사 계약 공사대금 채권에 대해 신보가 업체당 300억원까지 보증 지원(08.11월).
ⓓ 공동택지 대금 납부부담 경감
자금난으로 토지공사로부터 분양받은 공동택지의 대금납부를 연체하고 있는 주택건설사업자에 대해 연체이자 등 납부부담을 경감하는 방안 추진(08.11월).
