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1. 1월 15일 부동산시장 안정대책
ⓐ 정책 기조
- 2007년까지 향후 5년간 총250만호를 건설하고, 우선 금년에 50만호를 건설하여 주택공급을 확충
- 부동산시장에 대한 범정부적인 감시체계를 구축하고 과열지역에 대해서는 강력한 투기수요 억제책을 강구
- 중산, 서민층의 주거안정을 위해 국민임대주택 8만호를 건설하고 전월세보증금 등 주택자금 지원을 강화
ⓑ 부문별 대책 방향
1) 주택공급 확충
- 2007년에 주택보급률 110%를 달성할 수 있도록 주택공급을 확충
보급률이 90%수준으로 낮아 수요가 집중되는 수도권에 대해 작년부터 2006년까지 총 153만호를 건설하여 2006년에 보급률 100% 달성
금년에 국민임대주택 8만호 등 총 50만호의 주택을 건설하고, 주택수요가 집중되는 수도권지역에 30만호를 건설.
- 중장기 택지수요에 부응하고 서울의 주택수요를 분산시킬 수 있도록 수도권에 2~4개의 자족형 신도시 건설 추지
2) 투기수요 억제
- 개발예정지 등에 대한 지역별 동향점검을 강화하는 등 부동산시장에 대한 감시체계를 범정부적으로 구축
행정수도 이전과 관련하여 땅값 상승이 우려되는 충천권 지역은 1월중 토지거래 동향 감시 구역으로 지정하여 매2주마다 토지과다거래, 외지인 거래 등을 집중 감시.
- 과열지역에 대하여는 토지거래허가구역 또는 투기지역 지정 등을 통하여 투기 수요에 강력히 대처
- 토지종합정보망을 가동하여 과다거래자, 단기전매자 등 투기혐의자에 대한 색출 기능을 강화
3) 중산, 서민층 주거안정 지원 강화
- 저소득층 주거안정 효과가 큰 국민임대주택을 2012년까지 100만호를 건설하고 우선 금년에는 8만호를 건설
- 중산, 서민층에 대한 전월세 보증금 등 주택자금 지원을 강화하여 주거부담을 완화
- 시장소외계층의 주거불안 현상을 완화할 수 있도록 이들에 대한 주거복지지원을 강화하여 사회 안전망을 확충
현행 주택보급률 지표를 보완하는 별도의 주거복지 지표를 개발하고, 최저주거기준 이하의 주택에 거주하는 저소득층에 대한 임대주택 우선공급 등 지원체계를 제도화.
2. 5월 23일 주택가격 안정 대책(5.23대책)
ⓐ 부동산투기 방지를 위한 대대적인 세무조사 실시
- 국세청 및 일선관서의 동원가능한 모든 행정력을 투입하여 투기조짐이 있는 지역에 대해 초동단계부터 집중 단속
매일 중개업소, 모델하우스, 분양현장 등을 정기적으로 순회하면서 예찰활동 및 정보수집 등
- 투기, 탈법행위를 중점관리
- 불성실 부동산중개업소 및 투기혐의자에 대해 신속하고 엄정한 세무조사 실시
ⓑ 투기수요 차단을 위한 주택행정 강화
- 투기과열지구 및 투기지역의 확대 지정
수도권 전역(접경지역, 도서지역, 자연보전권역 중 일부제외)과 충청지역 일부를 투기과열지구로 확대 지정(6월)
- 재건축 아파트 선분양 요건 강화
재건축 아파트의 경우, 주택가격상승을 주도하고 있고 별도의 대지확보에 소요되는 자금부담이 없는 점을 감안하여 투기과열지구내에서는 80% 시공후 분양 허용(주택공급규칙 개정, 8월)
- 주상복합아파트 분양권 전매 금지
일정규모 이상(300세대)의 주상복합 아파트도 일반 아파트와 같이 청약자격 및 분양권 전매를 제한
- 조합(지역,직장)아파트 분양권 전매 금지
투기과열지구내에서는 사업승인이후에도 지역, 직장조합주택의 조합원 지위에 대해서 전매를 금지(주택건설촉진법시행령 개정, 8월)
- 재건축 안전진단 기준 강화
ⓒ 부동산 보유과세 강화
- 조세 형평성을 제고하고, 부동산을 자산 증식의 수단이 될 수 없도록 개편 추진
- 과세 체계를 이원화
기초자치단체 : 물건별, 필지별 단일세율에 의해 과세.
광역자치단체 : 부동산을 과다하게 보유하고 있는 5~0만명에 대해서 합산과세.
ⓓ 자금흐름 체계의 개선
- 주택담보대출 비율 인하
주택담보 인정비율을 투기과열지구내에서는 3년 이하의 신규 대출에 대하여 현행 60%->50%로 하향 조정.
- 주택신보 출연자금 대상 확대
일반자금 대출 중 주택담보 대출의 일정부분(50%)을 출연금 기준에 포함하도록 개선(근로자의 주거안정과 목돈마련지원에 관한 법률시행규칙 개정, 7월)
- 자본시장 중심의 자금흐름 체계 구축
주식에 60%이상, 1년이상 투자할 경우 이자,배당소득을 비과세하는 간접주식투자상품을 5월중에 판매를 시작(03.05.10 조세특례제한법 개정안 공포, 시행).
기업연금제도 도입, 연기금 주식투자 확대유도, 자산운용업법 제정 등 기과투자자 육성을 위한 제도개선 추진 등.
3. 9월 3일 서민, 중산층 주거안정 지원대책
ⓐ 장기 공공임대주택 공급 확대 및 지원 강화
- 향후 10년동안 장기임대주택 150만호를 확보
- 국민임대주택 소형평형에 재정지원을 확대
- 인센티브 확대를 통해 민간의 장기 공공임대주택 참여 유도
- 추가 신도시 개발 등을 통해 택지확보 문제 해소
- 재정, 주택기금, 국채발행 등 재원 확보대책 수립
- 계획달성을 위한 건설, 공급 추진체계를 구축
- 더불어 함께 사는 사회 구현을 위해 소셜믹스를 적극 시행
ⓑ 노후불량주택 밀집지역 주거환경 지속 개선
- 89년부터 04년까지 한시사업이었던 주거환경개선사업을 상시사업으로 전환하여 지속적으로 추진
- 이를 위해 01년부터 시행중인 486개 지구(25만세대)에 대해 05년까지 차질없이 완료.
올해 하반기중 현지 실사를 통해 400여개 대상지구를 추가 발굴하고 04년 지구지정 등을 거쳐 05년부터 본격 추진.
- 사업 활성화를 위해 노후불량주택 개량에 대한 주택기금 지원금리를 인하(5.5% -> 3.0%), 사업지구내 국공유지에 소형 국민임대주택 건설을 확대하여 세입자를 입주토록 하여 재정착을 유도.
4. 9월 5일 재건축시장 안정대책(9.5재건축대책) + 5.23추가대책
ⓐ 소형주택 의무비율 확대시행방안
- 시행배경 : 재건축의 주택공급기능 제고
재건축추진 아파트의 집값상승을 근본적으로 해결하기 위해서는 주택수요에 대응한 주택의 공급확대가 필요.
서울과 같은 기존시가지는 신규택지의 공급이 불가하므로 재건축을 통한 주택공급량 확보가 불가피.
강남지역은 주로 대형평형으로 건설되어 용적률 증가에도 불구하고 가구수 증가는 20%이하에 불과.
서울의 경우 최근 5년간 건설된 전체 주택중 국민주택규모 비율이 73%(전체 521천세대중 381천세대)에 이름.
- 국민주택규모 건설비율 기준 시행내용
시행근거 : 도시 및 주거환경정비법 시행령 제52조제2항제3호
대상 : 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 경우
- 제도시행 영향 및 효과
강남지역의 경우 재건축에 의한 가구수 증가가 현 20% 증가에서 60%증가
ⓑ 재건축 조합원 명의변경 금지
- 시행방안 : 도시 및 주거환경정비법 개정 시행
투기과열지구로 지정된 지역안에서 설립된 재건축 조합의 조합원은 조합인가일로부터 조합원 지위 양도를 금지.
- 기대효과
03.8.25 현재 수도권에서 재건축절차가 진행중인 26만 세대중 조합인가 신청단계까지 있는 91천세대가 직접 적용대상. ( 그 나머지도 1회만 전매가 허용되므로 사실상 모두 적용됨)
ⓒ 재건축 시장의 안정(건교부 발표)
- 9.8(월)부터 수도권 과밀억제권역에서 재건축 사업을 하는 경우 전체 건설예정 세대수의 60%이상을 국민주택 규모이하(전용 25.7평)로 건설토록 의무화(주택조합 등에 대한주택규모별 공급비율에 관한 지침)
- 투기과열지구내 재건축조합원에 대해서는 직장, 지역조합아파트와 동일하게 조합설립 인가이후 조합원 명의변경 금지(도시 및 주거환경정비법 개정)
ⓓ 1가구 1주택 양도세 비과세 요건강화
- 서울, 과천, 신도시지역의 주택에 대하여는 거주기간 요건을 1년에서 2년으로 연장(소득세법시행령 개정)
신도시지역 : 택지개발촉진법의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정, 고시된 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동
ⓔ 강남지역 아파트가격 안정을위한 세무조사(국세청 발표)
- 강남지역 재건축아파트 등 투기혐의자 일제조사 착수
5. 10월 29일 주택시장 안정 종합대책(10.29대책)
ⓐ 주택공급의 지속적 확충과 수요분산
- 강북 뉴타운 추가 건설: 기존 3개 지역 이외에 12~13개 단지 추가 선정(03.11월)
- 판교 신도시를 질 높은 주거단지로 조성 : 교육인프라 집적단지 조성
- 광명, 아산 등 고속철도 역세권 주택단지를 개발 : 광명은 05년부터 9천호, 아산은 06년부터 13천호 주택건설
- 공공임대주택 건설 촉진을 위한 제도 개선 : 국민임대주택특별법 재입법 추진(03.12월)
ⓑ 자금흐름의 선순환 구조 정착
- 투기지역, 투기과열지구에 대한 주택담보대출실태 종합점검(03.11월)
- 주택담보인정비율 하향조정, 적용대상 확대(03.11월)
- 개인신용평가결과를 적극 반영하는 주택담보대출 유도(03.11월)
- 담보대출 규제강화로 인한 신용대출 증가 억제(03.11월)
- 주식 투자 활성화 : 주식연계증건(ELS) 개발 및 판매 활성화를 위한 제도 개선 등
- 장기 주식투자 수요기반 확충을 위한 세제유인 확대 : 소액주주에게만 인정되는 배당소득 비과세 혜택 확대(03.12월)
- 기업금융 활성화를 위한 제도개선 : 증권관련 집단소송법안, 회계선진화법률 조기 입법(03.12월), 프로젝트금융투자회사법 입법 추진(03.12월)
- 주택담보대출 등 가계대출에 대한 개인신용평가 강화
- 투기지역, 투기과열지구의 아파트에 대한 주택담보대출시 담보인정비율을 신규대출 이외에 만기연장분에도 하향 조정하는 방안 검토
- 주택담보대출 총량제 실시 방안 강구
ⓒ 투기행위 근절을 위한 단속강화
- 투기가 진정될 때까지 자금출처 등 강도 높은 세무조사 계속
- 투기혐의자에 대해 금융재산 일괄조회(계좌추적)허용
- 최근 가격이 급등한 아파트의 기준시가 재고시(03.11월)
- 분양가 과다 책정 건설업체 조사대상자로 우선 선정
- 국세청, 금감원, 지자체 등으로 정부합동단속반을 구성, 운영하여 불법투기행위를 지속적으로 단속(03.11월)
ⓓ 부동산관련 세제 개선
- 종합부동산세 조기 시행 추진: 시행시기를 06년에서 05년으로 단축
- 보유과세 과표현실화 계획을 구체화
- 1세대 다주택자에 대한 양도세 중과
- 세대별 주택 보유현황 DB구축(03.하반기)
- 실거래가 과세를 위한 전자신고 시스템 구축(04.하반기)
- 투기지역내 고가(실거래가 6억초과) 주택의 취득세,등록세 중과
- 실거래가 과세기반 구축에 맞추어 양도세제의 전면 개편 추진
ⓔ 주택공급 제도 보완
- 분양권 전매가 제한되는 투기과열지구를 확대
- 토지거래허가구역 확대(03.11월): 강북 뉴타운 추가 건설 지역, 고속철도 중간역 등을 신규 지정
- 내년부터 부과중지 예정인 개발부담금 제도를 연장하고, 비수도권 지역으로 확대(03.12월)
- 무주택 서민의 내집마련 기회를 확대 : 모기지 제도 도입(04.1월)
- 20세대 이상 주상복합 아파트에 대한 분양권 전매 금지 : 현재 300세대 이상에서 20세대 이상으로 기준을 강화(04상반기)
- 분양권 전매 금지제도를 전국적으로 확대 실시
- 허가가 필요한 거래면적 기준을 강화, 소규모 토지거래도 허가대상으로 포함
- 재건축 아파트에 대한 개발이익 환수 방안 검토
- 투기지역에 국한하여 일정규모 이상의 아파트에 대해서만 한시적으로 시행하는 주택거래허가제 도입 방안 검토
ⓕ 부동산시장 안정대책, 점검반 구성, 운영
- 주택시장 동향의 상시적 점검과 적시 대응을 위해 민,관 합동의 대책반을 설치
- 대책 발표 후 추진상황, 시장동향을 점검하고, 과열조짐이 있는 경우 기 발표된 추가대책의 추진 여부 등을 결정
- 대책반 산하에 분야별 실무대책반을 설치
- KDI, 국토연구원 등 전문연구기관의 부동산정책 전담연구위원을 위촉, 정책협력을 강화하고 정책의 실효성을 제고
6. 10월 31일 부동산 보유세제개편 + 종합부동산세 도입
ⓐ 토지과표 현실화
- 공시지가 대비 적용률(2003년 기준 36.1%)을 매년 3% 인상
- 2005년부터 과표적용률을 공시지가의 50%로 법정화
- 부동산가격이 급등한 서울 강남, 경기 일부지역에 대해 우선적으로 과표현실화 추진
- 서울 강남지역의 경우 2004년분 종토세 과표는 34%내지 52% 이상 상승할 것으로 예상
ⓑ 건물과표 현실화
- 2004년: 아파트의 경우 가감산률을 면적기준에서 가액기준(국세청 기준시가)으로 변경하여 시가반영
- 2005년부터 평가기준을 국세청 기준시가로 변경
ⓒ 종합부동산세 조기시행
1) 토지에 대한 과세체계
- 현행 : 종합토지세
인별로 전국의 토지를 합산하여 누진ㅅ헤율(0.3~5%)로 전체 세액을 계산한 후 전체세액을 토지소재지 시,군,구별로 안분계산하여 시,군,구별로 부과, 징수.
- 종합부동산세로 전환후: 이원화9지방세, 국세)
시,군구(토지세) 해당 시,군,구내에 소재한 토지에 대하여 낮은 세율로 과세.
국가(종합부동산세): 일정액 이상의 과다 토지소유자에 대하여는 소유 토지가액을 합산하여 누진세율로 과세하되 시,군,구에 납부한 세액은 전액 공제, 전액을 지방자치단체에 양여.
2) 1세대 다주택에 대한 중과방안
-현행 : 시,군,구에서 물건별로 건물과표에 누진세율(0.3~7%)로 과세(주택의 건물부분)
-현행 : 인별로 전국 소유토지를 합산하여 누진세율(0.2~5%)로 과세(주택의 토지부분)
- 종합부동산세로 전환후(05년이후)
방안1 : 주택의 건물부분에 대하여도 토지와 같이 이원화.
방안2 : 소유자가 직접 거주하지 아니하는 주택 등은 누진세율(또는 최고세율)로 중과.
방안3 : 방안2와 같이 하되 토지부분도 중과(7%).