티스토리 뷰
5억원이 20억원이 된 배경
서울 노량진4구역에서
1+1 분양가격을 두고
조합원 갈등이 커지고 있습니다.
1+1 분양은 종전 자산의
권리가액이 충분한 조합원이
새 아파트를 두 가구까지
받을 수 있는 제도입니다.
보통 큰 주택 한 가구와
작은 주택 한 가구를
함께 받는 방식입니다.
2022년 관리처분 당시
추가 전용 59㎡의
조합원 분양가는
5억2591만원이었습니다.
당시 일반분양 추정가는
7억9100만원이었고,
추가 주택에도 조합원가를
적용한다는 내용이
관리처분계획에 담겼습니다.
그런데 주변 분양가와
공사비가 크게 오르면서
추가 주택 가격을
현재 일반분양가에 연동하는
방안이 논의되고 있습니다.
아직 가격 변경이
확정된 것은 아닙니다.
현재는 적용 방식이
전체 분담금에 미치는 영향을
설명하고 의견을 묻는 단계입니다.
추가 주택은 얼마가 되나
인근 정비구역을 참고한
법률 검토에서는
노량진4구역 전용 59㎡의
현재 일반분양가를
21억~22억원으로 추정했습니다.
추가 주택 가격을
일반분양가의 80~90%로
정한다면 약 16억8000만~
19억8000만원이 됩니다.
기존 5억2591만원보다
최대 약 14억5000만원
높아질 수 있는 계산입니다.
조합 설명회에서는
일반분양가의 50~80%를
적용하는 방안 등도
의견수렴 대상으로 다뤄졌습니다.
따라서 20억원은
확정 분양가가 아니라
특정 비율을 적용했을 때의
상단 추정치로 봐야 합니다.
분양가 기준과 적용 비율,
기준 시점이 달라지면
최종 부담액도 크게 달라집니다.
조합원은 단순히
얼마가 오른다는 설명보다
일반분양가 산정 근거와
비율별 사업수지 변화를
함께 확인해야 합니다.
다수와 소수의 이해가 갈립니다
추가 주택 가격을 높이면
조합 수입이 늘어납니다.
늘어난 수입은 1+1이 아닌
다른 조합원의 추가분담금을
낮추는 데 활용될 수 있습니다.
반면 1+1 대상자는
처음 안내받은 금액보다
10억원 이상을 추가로
부담할 가능성이 생깁니다.
1+1 대상자는 상대적으로
소수인 경우가 많습니다.
총회 표결만 놓고 보면
가격 인상에 동의하는 쪽이
더 많을 수 있는 구조입니다.
하지만 다수결로 통과했다고
모든 논란이 끝나는 것은 아닙니다.
기존 조건을 믿고
분양을 신청한 조합원의
신뢰와 재산권을
어떻게 보호할지가 남습니다.
조합 전체의 부담 완화와
개별 조합원의 권리 보호를
동시에 설명할 수 있어야
갈등과 소송을 줄일 수 있습니다.
관리처분인가가 중요한 이유
노량진4구역은
추가 주택에도 조합원가를
적용하는 내용으로
총회 의결을 거쳤습니다.
동작구의 관리처분인가도
이미 받은 상태입니다.
관리처분계획은 조합원별
권리와 분담금, 분양계획을
구체화하는 중요한 단계입니다.
인가를 받았다고 해서
내용을 절대 바꿀 수 없는 것은
아닙니다.
조합은 총회 의결 등을 거쳐
변경인가를 신청할 수 있습니다.
다만 이미 공식 절차로 정한
조건을 불리하게 바꾼다면
변경 사유와 계산 근거,
의견수렴 절차가 충분해야 합니다.
서울시는 동작구에
조합원의 정당한 신뢰를
침해하지 않도록 지도하고
갈등을 관리해 달라고 요청했습니다.
동작구도 법령 검토와
조합원 의견수렴을 거치도록
안내한 것으로 전해졌습니다.
소송이 시작되면 생기는 변수
변경안이 총회를 통과하면
1+1 대상 조합원이
총회결의 효력정지 가처분이나
변경인가 취소소송을
제기할 가능성이 있습니다.
소송을 제기했다는 이유만으로
주택도시보증공사의
정비사업자금 대출보증이
즉시 중단되는 것은 아닙니다.
그러나 법원이 변경인가를
취소하는 판단을 내리면
사업 일정과 자금조달에
영향을 줄 수 있습니다.
착공이 늦어지면
공사기간과 금융비용이 늘고,
늘어난 비용이 다시
추가분담금으로 돌아올 수 있습니다.
조합은 법적 분쟁이 생기면
법원 판단에 따르고,
가격 변경으로 생긴 수입 차액을
추후 조정할 수 있도록
유보하는 방안도 검토 중입니다.
이 경우 유보 금액의 범위와
관리 방식, 반환 조건을
사전에 명확히 정해야 합니다.
조합원이 확인할 다섯 가지
첫째, 2021년 분양 신청과
2022년 관리처분계획에
어떤 가격 기준이 적혀 있는지
원문으로 확인해야 합니다.
둘째, 일반분양가 21억~
22억원의 추정 근거와
비교 대상 단지를 살펴야 합니다.
셋째, 50~90%처럼
여러 비율을 적용했을 때
1+1 대상자와 비대상자의
분담금이 각각 어떻게
변하는지 확인해야 합니다.
넷째, 변경으로 늘어나는
조합 수입이 공사비와
추가분담금에 어떻게 반영되는지
사업수지로 검증해야 합니다.
다섯째, 소송과 일정 지연에 따른
금융비용 증가분까지
비교해야 합니다.
가격을 올리면 당장은
일부 조합원의 부담이 줄어도
분쟁이 길어질 경우
전체 사업비가 커질 수 있습니다.
핵심은 5억원과 20억원 중
어느 숫자가 더 유리한지만
따지는 데 있지 않습니다.
기존 약속과 변경 필요성,
조합원 간 부담의 형평성,
절차적 정당성과 사업 지연 위험을
함께 판단해야 합니다.
아직 최종 가격은 정해지지
않았으므로 총회 자료와
변경인가 진행 상황을
계속 확인할 필요가 있습니다.
의결 전에는 감정적인 찬반보다
비율별 계산표와 법률 검토서를
같은 기준으로 비교해야 합니다.
#노량진4구역 #재개발
#1플러스1분양 #조합원분양가
#추가분담금 #관리처분계획
#정비사업 #노량진재개발